За сколько можно продать квартиру? История человека, которого любили женщины…

Если бы Джо Дассен дожил до 80 лет, наверное, он выглядел бы также. 

 

Мне открывает дверь статный пожилой мужчина. Представляется:

«Меня зовут Виктор. Раньше женщины называли меня Витечька...»

 

Пригласил меня, потому что хочет продать квартиру. Рассказывает историю. Живет один. Жена моложе его лет на 25, пять лет назад поехала в Россию к маме, которая заболела. А там еще у ее взрослого сына от первого брака ребенок родился, оказалось, что тоже ее помощь нужна. И вот они все это время только созваниваются. И раз она вернуться сюда не может, то он к ней поедет. Вот продаст здесь квартиру, купит там, и будут снова вместе... 

И главный вопрос ко мне, риэлтору:

- За сколько я смогу продать квартиру? Сколько я получу на руки, чтоб купить там?

- Хорошо, сейчас подумаем, - говорю. - Давайте посмотрим документы. Вы один собственник?

- Да, да, лицевой счет на мне! И прописан я здесь один" "Это хорошо, но правоустанавливающие документы какие? Свидетельство о праве собственности? Договор купли-продажи? Договор дарения?

- Да! - реагирует он. - Договор дарения! Он у сына жены от первого брака!

- Почему? - удивляюсь я.

- Да я квартиру на жену переписал, когда мы поженились. А она сыну своему подарила. Я позже об этом узнал. Но он на квартиру не претендует, ему не нужно, они в России живут, они сказали, что я здесь жить буду, сколько захочу...

   

Объясняю, что право пользоваться и право распоряжаться - это разные вещи. Лицевой счет и регистрация не дают права продавать квартиру. Нужно связываться с пасынком и обсуждать вопрос продажи с ним. Он теперь хозяин, а не Виктор!

"Как же так? Я же просто переписал квартиру на жену, чтоб она не сомневалась в моих чувствах... А право собственности я ей отдавать не собирался, тем более ее сыну..." Но что сделано, то сделано. 

 

И вот теперь он ведет переговоры по скайпу с семьей. Уже полгода. Периодически звонит мне и спрашивает, сколько же стоит его квартира. 

 

А я терпеливо объясняю, что смогу говорить только о стартовой цене, с которой я предложу ему выйти на рынок. Эта цена будет зависеть от состояния множества факторов, которые будут влиять на интерес покупателей к квартире. И анализировать это нужно непосредственно в тот период, когда будет принято решение о том, что будем продавать. 

 

Потому что цифра, которую я могу получить в результате аналитики на сегодняшний день, может сильно отличаться от того, что будет даже через месяц-два, не говоря уже более дальней перспективе. И влияют на нее несколько десятков факторов, доброй половиной из которых мы никак управлять не можем. Курс доллара, экономика страны, наличие или отсутствие ипотечного кредитования, международная политическая ситуация, публичные заявления политиков и других лидеров общественных мнений, - все это влияет на готовность покупателей тратить деньги на приобретение недвижимости. 

 

А еще - активность конкурентов, ремонтно-строительные работы в микрорайоне, появление или закрытие рядом с домом школ, садиков, поликлиник, магазинов, развлекательных центров - это тоже влияет на цену. И тут очень важно все участь, чтобы не начать продажу с цены, которая не будет интересна покупателям, и квартира зависнет. И важно не продешевить. Там риски не менее серьезные. Можно просто не попасть в зону интереса той категории покупателей, для которых эта квартира будет представлять наибольшую ценность. Они понимают, что хорошее дешевым не бывает. А может и наоборот - спрос окажется ажиотажным, что будет вызывать нервозность у определенной категории покупателей, и даже мне будет сложно помочь им сделать лучшее предложение...

 

Поэтому о цене будем говорить тогда, когда будет принято решение о необходимости продажи. А пока - диапазон в рамках ценовой неопределенности...Плюс-минус процентов двадцать. 

 

Так о квартире, в которой живет наш герой, смогла сказать, что трехкомнтная квартира в Соломенском районе Киева, в девятиэтажном доме советской постройки без ремонта не будет стоить дешевле 40000 у.е., но и предположить, что ее купят дороже 50000 тоже сложно. 

 

А что будет в реальной продаже - покажет только рынок. Ну, и профессионализм риэлтора. Умение управлять спросом. Навык работы с покупателем, который покупает самый дорогой товар в своей жизни, и очень боится сделать ошибку. Умение понять потребности покупателя и презентовать квартиру с акцентом именно на них. Готовность видеть в коллегах-риэлторах не конкурентов, а партнеров, мотивировать их, предлагать именно эту квартиру своим потенциальным клиентам-покупателям.  Потому что она - лучшая, она подготовлена к продаже, у нее правильная цена, у нее все в порядке с документами, из нее вывезен хлам.

 

Начинать разработку, а тем более реализацию маркетингового плана по продаже квартиры, пока еще не понятно, есть ли согласие всех членов семьи на продажу, я не возьмусь. Хотя Виктор периодически пытается уговорить меня найти покупателя: "Вот будет у нас реальный покупатель, который дает, например, 50000, я позвоню пасынку и скажу, чтоб он срочно выезжал. И он тогда поймет, что это все реально, что нам хватит денег, чтоб купить квартиру там, и тогда он уже не будет сомневаться..."

 

Интересно, на таких условиях многие специалисты в других сферах бизнеса возьмутся за работу? Механик в автомастерской возьмется чинить автомобиль, если ему скажут: "Ты почини, а когда мой зять увидит, что автомобиль на ходу, он за твою работу обязательно заплатит?" Будет ли прораб браться за ремонт, а режиссер за съемки фильма, если не понятно - нужно это заказчику или нет...  

 

К сожалению, некоторые агенты соглашаются на это. Иногда просто по незнанию, не потрудившись даже узнать, а готова ли юридически квартира к продаже. Иногда надеясь на везение, что все само собой образуется. Чаще - просто потому, что усилий особых и предпринимать не собирается. Поставил в бесплатную рекламу среди сотни других таких же квартир, пусть висит, а вдруг кто-то позвонит... Ну, эту нельзя будет продать, попробует предложить покупателю что-то другое, авось повезет... 

 

С проблемами, похожими на историю Виктора (отчество свое он так и не сказал, несмотря на почтенный возраст!), обращаются достаточно часто. Люди просят найти покупателя, когда квартира еще не приватизирована. Или квартира покупалась в браке, а муж много лет назад уехал на заработки и следы его потерялись. Или только открылось наследство, и еще не прошел установленный законом срок, чтоб определить круг лиц, претендующих на него.  И еще много чего бывают... Но квартиры выставляются на продажу...

 

Очень хочется, чтобы Виктор, напомнивший внешне мне знаменитого французского певца времен его молодости, договорился с родственниками и переехал к семье. Чтобы жена его снова называла Витечкой. Но я абсолютно не уверена, что ему нужна помощь именно риэлтора. Может быть, для этого совсем не нужно будет продавать квартиру...

 

А я сконцентрирую свои профессиональные усилия на тех объектах, которые действительно нужно продать. В реальные, согласованные с собственником, сроки и по лучшей цене, которую только может дать рынок. Технология, по которой работаю я и мои партнеры, позволяет это делать!