03. September 2018

15 советов покупателю квартиры в Киеве

Покупатели квартиры делятся на две неравные категории - те, кто ищут объект самостоятельно, и те, кто поручили это хлопотное дело риэлтору. Таких, которые ищут самостоятельно, в несколько раз больше. И мои сегодняшние советы адресованы именно им. В Киеве обычно происходит это именно так. В других регионах Украины схема работы может отличаться. Как купить недвижимость за рубежом - лучше обратиться в специализированные агентства. По другому работает рынок коммерческой и загородной недвижимости. Так что сейчас говорим о покупке квартиры в Киеве

 

1. Где искать? Нельзя игнорировать ни одно место, где может быть размещена информация о продаваемых квартирах. Рейтинг популярных сайтов о недвижимости - http://top.bigmir.net/show/realty/ Популярные и не очень порталы по недвижимости, социальные сети, баннеры на домах, расклейки на столбах, листовки возле метро, газеты и журналы, - в любом из этих мест может появиться информация о нужной вам квартире. Все объекты, которые продаются, есть в рекламе. Только одни активно продвигаются, а другие нужно поискать.

2. Как искать? Определите для себя самый главный критерий, который для вас принципиально важен. Чаще всего это бывает локация, бюджет или площадь. Не сужайте поиск, задавая большее количество фильтров. Лучше вы рассмотрите вариант, который сознательно потом отклоните, чем не узнаете о нем вообще. Копируйте заинтересовавшие объявления, фотографируйте наружную рекламу. Будьте готовы к тому, что наткнетесь на большое количество не реальных объявлений, а просто "заманухи", инструменты для лидогенерации, которые публикуются просто для того, чтобы собрать контакты потенциальных покупателей. Часто признаком таких уток могут быть фразы "хозяин, риэлторам не беспокоить."  Они бывают с отличными характеристиками, красивыми фотографиями и очень привлекательной ценой. Но, если вы позвоните по такому объявлению, в лучшем случае вам предложат что-то другое, а чаще просто зафиксируют контакт, внесут в базу и продадут кому-то как "наводку". 
Если исключаете из поиска какие-то районы ("Троещину и Борщаговку не рассматриваем") или характеристики ("Первый и последний этажи не предлагать"), подумайте, действительно ли это именно для вас так принципиально? Не становитесь жертвой стереотипов. Рассматривайте все, и отклоняйте только после рассмотрения с учетом вашей конкретной ситуации. Постепенно "прочесывайте" район за районов, расставляя для себя приоритеты. Вы можете выбрать и несколько десятков подходящих квартир, и найти всего одну-две, которые посчитаете достойными своего внимания. Если что-то вас заинтересовало, то нужно готовиться звонить продавцу и задавать вопросы.
Такой поиск нужно повторять регулярно, в идеале - ежедневно. Потому что хорошие варианты появляются и быстро продаются. Или может быть снижена цена, что говорит о том, что продавец торопится и можно добиваться снижения цены.

3. Как подготовиться к первым звонкам по объявлениям? Совет: заведите для таких звонком отдельную сим-карту, которой будете пользоваться только для созвона по объявлениям. Оставлять свой личный телефон всем подряд - не безопасно. Звоня по рекламе, вы фактически объявляете, что у вас есть 20-40-60-100000 и больше долларов, которые вы хотите потратить на покупку квартиры. Есть опасность того, что эта информация попадет в руки преступникам.   И все равно не торопитесь договариваться о просмотрах. Сделайте первый прозвон просто с целью получить живую информацию о квартире и о продавце. Лучше всего затрагивать вопросы состояния квартиры, подъезда, придомовой территории, уточнять какие-то детали, увиденные на фотографиях. Этим вы сможете проверить, насколько человек, ответивший на звонок, владеет ситуацией. К сожалению, еще существует практика, когда агенты, найдя объявление о продаже квартиры от собственника или от коллеги, работу которого оплачивает по договору собственник, просто перепечатывает его со своими телефонами, претендуя уже на комиссию от покупателя. Вам лишний посредник ни к чему, вы не для того взяли на себя этот труд по поиску, чтоб заплатить немалые деньги некомпетентному посреднику, от которого для вас нет никакой пользы. Поэтому, если в телефонном разговоре стало понятно, что агент квартиру не видел, с хозяином не общается, да и сам факт ее наличия в продаже ему еще уточнить нужно, не торопитесь договариваться о просмотре. Поищите этот же объект еще. По адресу, по фотографиям. Портал lun.ua дает такую возможность сделать это очень быстро. И очень велика вероятность, что вы найдете этот же объект с отметкой "эксклюзив" или "собственник". Вот с подателями этих объявлений и стоит договариваться о встрече! 

4. Радоваться ли, если нашли объявление от собственника?   С одной стороны, вам точно не придется оплачивать услуги риэлтора, которого вы не нанимали. Но с другой стороны, чаще всего самостоятельно продают квартиры те, кто переоценивает свою квартиру настолько, что профессионалы не берутся за ее продажу. Разговаривала как-то я с одной собственницей, которая год продавала свою квартиру за 60000 долларов с торгом, при том, что вся аналитика демонстрировала спрос на уровне 38-40000. И писала во всех объявлениях: "Вы не переплачиваете посредникам!" Так и не нашла она покупателя, который бы настолько люто бы ненавидел агентов, что был бы готов переплатить хозяйке, лишь бы не дать наживиться посреднику! 
Еще нужно быть готовым к тому, что квартира от хозяина может быть вообще не готова к продаже. Только увидев вашу заинтересованность, собственники начнут между собой обсуждать схему сделки, и абсолютно не факт, что они придут к согласию. Дальше. Будьте готовы к тому, что собственник - плохой переговорщик. Он может или упрямо стоять на своем, не желая искать взаимовыгодные решения, или, наоборот, легко соглашаться с вашими предложениями, а потом так же легко менять свое мнение. И если наложить такую манеру поведения на то, что, покупатель тоже очень редко делает покупки с таким уровнем ответственности, и невольно находится в состоянии стресса, очень велика опасность просто не договориться. Или недоучесть какие-то нюансы, которые каждый считает само собой разумеющимся, но по факту вариантов решений может быть много. .

 

5. Особенности работы с эксклюзивным агентом собственника? Это идеальный вариант для покупателя, когда продажей объекта занимается профессиональный риэлтор, работающий по договору с собственником. Если профи взялся за продажу, значит он проверил документы на готовность к продаже, согласовал план продажи и последующих за ней действий со всеми собственниками и лицами, проживающими в квартире, организовал предпродажную подготовку. А самое главное - вышел на рынок с правильной ценой, в которую включены все расходы, связанные с продажей: налоги, услуги нотариуса и госрегистратора, независимая экспертная оценка, услуги риэлтора. Лучшие продавцы недвижимости даже предусматривают оплату услуг вашего агента, если вы все-таки заинтересованы в том, чтобы ваши интересы представлял специалист, которому вы доверяете. Продающий риэлтор имеет абсолютно всю объективную информацию об объекте, он не станет вас обманывать или сознательно искажать факты. Но в то же время от него не стоит ожидать работы в вашу пользу. Это как продавец в хорошем магазине. Он, не беря с вас ни копейки сверх цены товара, поможет вам с покупкой своего товара, но не пойдет с вами в другой магазин, где, возможно, есть то, что может вам подойти больше. 

6. Как договариваться о просмотрах? Вот вроде дело не хитрое, но делать это нужно так, чтоб и себе было комфортно, и интересы другой стороны не игнорировать. Часто продавцы определяю дни, когда у них возможны показы. Это нормально. Записывайтесь и приходите. Хорошие риэлторы продают объекты быстро, но без суеты. Всем покажут и все предложения рассмотрят. 
Конечно, бывают ситуации, когда ждать до дня просмотров ну никак не терпит, нужно принимать решение. Объясните ситуацию продавцу. Скорее все, вам пойдут на встречу. Даже если для вас сделали исключение и специально приехали показать именно вам квартиру, это не налагает на нас никаких обязательств. Вы имеете право на выбор. Но к таким просмотрам лучше относиться с уважением к продавцу. И максимум вопросов задавать по телефону, особенно о таких вещах, которые имеют для вас принципиально значение и не могут быть изменены. Например, этаж. Или вид из окна. Или площадь кухни. Бывает очень жаль потраченного времени, когда оказывается, что квартира не подходит по таким объективным причинам, которые были известны и до просмотра...
7. Как составить цепочку просмотров? Понятно, что дело выбора квартиры для покупателя в этот период жизни становится приоритетным. Но все таки лучше и его организовать рационально. Найденные раньше и сохраненные объявления объедините в группы по удобству добираться. Составьте примерный маршрут, по которому вам будет удобно двигаться. Определите временной промежуток, когда вам удобно осмотреть все выбранные объекты на этом участке. При первом созвоне, когда вы только уточняли информацию об объекте, вы выяснили особенности показов конкретных квартир. Например, где-то вам назвали четкие ни недели, где-то сказали, что показы возможны только в выходные дни, а где-то - только в утренние или вечерние часы. С учетом этой информации составляйте свой план просмотров. Если вы начнете этим заниматься за день-два-три до планируемой даты, вероятность того, что подстроятся под вас, а не вам придется подстраиваться по график продавца, гораздо выше. 
Для просмотра одной квартиры планируйте не менее получаса. Вы не должны торопиться, но в то же время проводить в каждой квартире слишком много времени вряд ли имеет смысл. При составлении графика стоит учитывать реалии жизни - кто-то опоздал, кто-то отменил в последний момент, где-то квартира совсем не оправдала ожиданий, и ее покинули быстро. Относимся ко всему спокойно. Рассчитайте время на переезд между домами. Хорошо, если можно пройти пешком или вы на своем автомобиле. Иначе придется учитывать время возможного ожидания транспорта. Да, на составление такого графика нужно затратить силы и время, но результат того стоит.
На один просмотровый день планировать больше 3-5 просмотров не стоит. Если, конечно, речь идет о вторичном жилье, а не о новостройках. Сложно составить и проконтролировать длинную цепочку, сложно запомнить, сложно оставаться объективным. 
8. Как вести себя на просмотре? Идеальный вариант - приходить на просмотры всей семьей. Вы потом будете советоваться, обсуждать, делиться впечатлениями. А делать это, когда у одного личные впечатление, а другой фотографии разглядывает, сложно. Возьмите с собой бахилы. Разуваться в чужой квартире не удобно, а натаптывать, возможно, в вашем будущем жилье тоже не хорошо:)
На просмотрах не стоит вслух оценивать увиденное. Не рекомендуется ни выражать восхищение квартирой, даже если она очень нравится, ни критиковать. Относитесь к просмотру как к сбору информации. Задавайте вопросы, спросите разрешения, если нужно, прикоснуться к интересующим вас местам, проверить напор воды и качество центрального отопления. Прислушивайтесь к своим ощущениям - нравится ли вам это место, достаточно ли площади, удобная ли планировка. Уточните цену, на которую рассчитывает собственник. Понаблюдайте, насколько он уверен в предлагаемой им цене, или сразу начинает давать сигналы, что готов торговаться. Узнайте, сколько нужно времени хозяевам, чтоб подготовиться к сделке и освободить квартиру. Отвечайте на вопросы продавца честно, но без излишней откровенности. Помните, что все сказанное может быть в торге опытным переговорщиком обращено против вас.
9. Как выбрать? На семейном совете обменяйтесь мнениями. Выпишите плюсы и минусы каждого варианта. Обратите внимание на то, что в недвижимости есть характеристики, которые невозможно изменить (месторасположение, этаж, площадь, вид из окон и т.п.), и качества, которые можно изменить (состояние ремонта, планировка, наличие и отсутствии мебели и т.д.). Приоритет всегда должен быть у неизменяемых характеристик. Выбирать квартиру в худшем месте из-за того, что там в цену квартиры включена бытовая техника - не лучшее решение. Кстати, цена и сроки освобождения - это тоже изменяемые характеристики. Вы имеете право все обсуждать, а зачастую от вас именно этого и ожидают.

 

10. Можно ли и нужно ли торговаться и как это делать эффективно? Никто не может запретить покупателю торговаться. Совет: начинайте торг только тогда, когда вам объект интересен. Торг ради того, чтоб просто узнать, за сколько готовы отдать квартиру, многими продавцами воспринимается с обидой. Не стоит добавлять стресса и так в напряженную ситуацию. Хотя вы вполне можете по результатам торга выбрать другой вариант, и это будет воспринято нормально.
Торгуйтесь, подкрепляя свое предложение письменной офертой. Это предложение, написанное в свободной форме, пока ни к чему не обязывающее, но четко дающее знать собственнику, на каких условиях вы готовы купить квартиру.  Конечно, хозяин может не принять оферту, если его не устраивает предложение. Но то, что он его обдумает, обсудит с семьей - это гораздо более вероятно, чем если вы просто спросите в конце просмотра: "А за сколько отдадите?". Письменную оферту не пропустят мимо ушей и, скорее всего, сделают встречное предложение.
Иногда спрашивают - на сколько можно торговаться? На 5%? 10%? а на 20% можно? Здесь невозможно дать универсальный совет. Каждая ситуация уникальна. Ответ зависит от конкретных обстоятельств конкретного продавца. Но основой может быть анализ цен аналогов, которые вы можете купить в это же время. Если продавец просит 50000, а рядом продаются такие же квартиры по 40000, продемонстрируйте это продавцу. И дайте понять, что у вас есть выбор, а у него другого покупателя пока нет...
Если квартира вам подходит, лучших вариантов вы не видите, денег на покупку хватает - нужно быть очень осторожным с торгом. Чтоб потом не жалеть, если квартиру купит кто-то другой.
11. Что делать, если в процессе торга цена повышается? Да, такое тоже бывает. Хорошо подготовленный к продаже объект, выставленный по правильной рыночной цене, при грамотной работе профессионального риэлтора-продавца вполне может вызвать повышенный спрос. Если есть несколько желающих купить эту квартиру, необученный продавец может, конечно, остановить продажу и договориться с первым, кто заявил о готовности купить. Если первым оказались вы - вам повезло. Но первым мог оказаться кто-то другой, кому эта квартира нужна гораздо меньше, чем вам. И вряд ли вы будете счастливы, если перед просмотром перед вами захлопнут дверь. И у вас даже не будет шанса посмотреть, оценить и сделать свое предложение. Отнеситесь к этому как к дополнительной возможности. Не получилось купить по минимальной цене? Но цена чуть выше для такой квартиры тоже хороша? И вы можете себе позволить потратить столько, чтоб получить желаемое? Включайтесь в переговоры!  Только проконтролируйте, чтоб этот повышенный спрос не оказался блефом и манипуляцией, и вас вынуждают торговаться самим с собой... Хотя заявить: "Я в такие игры не играю", - и уйти от греха подальше, вы тоже имеете право.
Ведя переговоры, помните о том, что важную роль при такой покупке имеет не только цена, а и другие условия сделки. Возможно, ваше предложение покажется собственнику интереснее, если вы предложите быструю оплату, или лояльный срок на освобождение квартиры, или откажетесь от ненужных вам предметов обстановки, которые изначально предлагались вместе с квартирой, но могут быть проданы собственником отдельно.
12. Оформляем предварительный договор. Очень советую делать это у нотариуса. Это не то, на чем стоит экономить. У киевских нотариусов эта услуга стоит от 1000 до 2500 гривень и включает в себя все предварительны проверки, такие же, какие нотариус делает при оформлении основного договора. Конечно, глубоко копаться в обстоятельствах продажи ни продающий агент, ни тем более нотариус для покупателя делать не обязан. Но возможность законно оформить переход права собственности на недвижимость нотариус проверит. Гарантией серьезности намерений сторон является залоговая сумма, которую в день подписания предварительного договора покупателем продавцу. Ее размер - сумма договорная. Чаще всего она составляет от 2 до 10% стоимости квартиры. В случае отказа от сделки, та сторона, по вине которой сделка не состоялась, обязана заплатить второй стороне штраф в размере суммы задатка. То есть если отказался продавать собственник, он должен по договору вернуть полученную им сумму и добавить к ней еще столько же своих денег в виде штрафа. Если от сделки отказался покупатель, то сумма, переданная им продавцу, остается у последнего в виде штрафа. Поэтому моделируйте разные варианты развития ситуации и оценивайте риски. Дадите много - а вдруг собственник и задаток потратит, и квартиру продавать откажется? Дадите мало, а вдруг завтра вернется кто-то из других желающих купить эту же квартиру, и предложит собственнику настолько больше, что ему будет выгодно вернуть вам авансовый платеж, заплатить штраф и остаться в прибыли? Да, штраф останется у вас, но компенсирует ли от то разочарование, которое испытывают покупатели, потерявшие идеально подходящую им квартиру? В общем, опять все зависит от ваших навыков переговоров. Можно ли оформлять покупку без предварительного договора и передачи задатка? Законом это не запрещено.Но часто сделке предшествуют действия, которые бы вы не делали, если бы не были уверены на 100%, что сделка состоится. Например, досрочно расторгать депозитный договор в банке, где лежат деньги, предназначенные для покупки квартиры. Или оформлять решение органов опеки и попечительства, если в сделке участвует ребенок. Идя на сделку просто дав друг другу честное слово, ни застрахован никто. Но право имеет.
Кстати, традиционно право выбора нотариуса имеет покупатель. Веди именно для вас нужно, чтобы документы на вашу квартиру были оформлены специалистом, которому вы доверяете.

13. Дополнительные расходы при покупке недвижимости. В Украине есть расходы, оплата которых четко оговорено законом, и возлагается на определенную сторону. У продавца - Налог с дохода физических лиц - 5% от стоимости квартиры. Военный сбор - 1,5%. Эти налоги могут иметь ставку 0% в двух случаях: 1) если собственник продает квартиру, которой владеет более трех лет, и в этом календарном году он не продавал другую недвижимость; 2) если квартира получена продавцом в наследство независимо от того, когда это произошло. Покупатель в обязательном порядке оплачивает сбор в пенсионный фонд - 1% от стоимости покупаемой квартиры и государственную регистрации вновь купленной квартиры в реестре недвижимого имущества, обычно это бывает в предела 1000-2500 гривень и определяется нотариусом, который проводит регистрацию. Остальные расходы делятся по договоренности сторон. Это услуги нотариуса по проведению необходимых проверок (от 3000 до 5000 гривень), госпошлина 1 %, услуги банка, который проводит сделку - по тарифам банка. Договариваются по разному. Часто для упрощения расчетов делят все пополам. Или каждый платит за свои справки и выписки. Во втором случае суммы делиться не поровну, если в сделке участвуют ни один продавец и один покупатель, а супружеские пары, семьи или просто партнеры. Еще встречается такая ситуация, что интересы собственника представляет агент, который работает по договору с ним, но оплату планирует взять с покупателя, то есть с вам. Лучшее, что вы сможете сделать, это "перевербовать" такого агента в своих интересах. Поставить ему условие, что оплатите его работу только при условии, если он будет вам полезен. Поможет снизить цену, ему это сделать будет легче, чем вам, он ведь знает проблемы продавца. Можете обязать его проконтролировать, чтоб все задолженности были погашены до сделки. Можете ставить другие задачи. Раз уж вы ему платите, пусть работает на вас... 

14. Документы, которые нужно иметь для покупки недвижимости. Покупателю достаточно иметь паспорт гражданина Украины и налоговый номер. Если вместо паспорта ID карта - нужна еще справка о регистрации по месту жительства. Если покупатель в браке, ему обязательно нужно иметь согласие супруги на покупку. Обычно это заявление оформляет тот же нотариус во время сделке. Но его можно сделать и раньше, если по какой-то причине супруга покупателя не сможет присутствовать на подписании предварительного или основного договора. Если покупатель хочет, чтобы собственником стал ребенок до 18 лет, необходимо получить соответствующее решение органов опеки и попечительства. Для физических лиц - резидентов Украины, больше документов не нужно. В зависимости от суммы сделки банк может попросить подтверждение источника происхождения денег или заполнение специальной анкеты-заявления. Что нужно иметь продавцу, его проконсультирует его риэлтор или нотариус, там список подлиннее.

15. Что делать после сделки? Хорошо, если квартира свободна и ключи вам отдали сразу в день подписания договора купли-продажи. Но часто бывает так, что бывшим хозяевам нужно какое-то время для того, чтобы освободить квартиру и сняться с регистрации. Этот срок обычно оговаривается в договоре купли-продажи. Но что делать, если эти сроки не соблюдаются? Закон предлагает один путь - через суд. Ни полиция, ни нотариус тут не помогут. Но опять же есть много способов договориться о гарантиях соблюдения сроков между собой, подписать дополнительное соглашение, которое делает для бывшего собственника невыгодным несоблюдение условий договора. Опять переговоры.

Вместо заключения. Нужен ли риэлтор для помощи в покупке квартиры, чего от него ожидать и сколько стоят его услуги? Вот видите, в принципе, можно не пользоваться услугами риэлтора и найти, выбрать и купить себе квартиру. Тем более, что мы уже знаем, что любой объект, который выставлен на продажу, можно найти в рекламе, секретных баз с дешевыми хорошими квартирами не существует. Мы понимаем, если на хороший объект большой спрос, даже агент, нанятый вами, не может гарантировать снижения для вас цены покупки. Но он может помочь вам выбрать реально, объективно лучший объект, который со временем не потеряет в цене. Он обратит ваше внимание на неизменяемые преимущества или недостатки того или иного объекта, и поможет оптимизировать  изменяемые характеристики. Профессионал заметит выгоды, на которые вы бы и не обратили внимание, и предостережет от серьезных недостатках. У хорошего агента покупателя всегда есть контакты опытных юристов, технических экспертов, банкиров, финансистов, детективов, нотариусов и других специалистов, которых при необходимости можно привлечь к проверке объекта и помощи в покупке. Тем более, что агент, работающий с покупателем по договору, относится к вам именно как к своему клиенту и следит за соблюдением именно ваших интересов. 
А теперь самое интересное. Да, услуги такого агента стоят денег. Но может быть вполне так случиться, что платить ему будете не вы. В Украине становится все больше сторонников MLS (мультилистинговой системы продажи недвижимости) и СПП (Системы партнерских продаж), которые готовы делиться своей комиссией, которую получают по договору от собственника, с вашим агентом. Они оплачивают его работу, потому что и собственнику, и его риэлтору выгодно, чтобы вы комфортно купили именно их квартиру, а не ушли к конкурентам. Обычная практика партнерских продаж, которая работает во всех сферах бизнеса, но пока тяжело приживается в Украине. Так что если та часть комиссии, которую предложит вашему агенту коллега, будет на уровне стоимости его услуг, оговоренной в договоре с вами, вы платить ничего не будете! Если меньше - то вы доплатите только разницу. Если на стороне собственника риэлтор, который не умеет делиться комиссией, то работу своего агента вы оплатите сами. И только в ситуации, если на стороне покупателя работает агент, которому собственник не платит, а объект реально самый подходящий, вам нужно будет быть готовым заплатить и своему риэлтору, и агенту продавца. Но о том, что в этом случае есть все основания перевербовать его на свою сторону, мы уже говорили выше.     
Так что выбор за вами, уважаемый покупатель!

С уважением к вам и вашему опыты,

риэлтор Маргарита Погосбекова,

г. Киев