
1. Где искать? Нельзя игнорировать ни одно место, где может быть размещена информация о продаваемых квартирах. Рейтинг популярных сайтов о недвижимости - http://top.bigmir.net/show/realty/ Популярные и не очень порталы по недвижимости, социальные сети, баннеры на домах, расклейки на столбах, листовки возле метро, газеты и журналы, - в любом из этих мест может появиться информация о нужной вам квартире. Все объекты, которые продаются, есть в рекламе. Только одни активно продвигаются, а другие нужно поискать.
3. Как подготовиться к первым звонкам по объявлениям? Совет: заведите для таких звонком отдельную сим-карту, которой будете пользоваться только для созвона по объявлениям. Оставлять свой личный телефон всем подряд - не безопасно. Звоня по рекламе, вы фактически объявляете, что у вас есть 20-40-60-100000 и больше долларов, которые вы хотите потратить на покупку квартиры. Есть опасность того, что эта информация попадет в руки преступникам. И все равно не торопитесь договариваться о просмотрах. Сделайте первый прозвон просто с целью получить живую информацию о квартире и о продавце. Лучше всего затрагивать вопросы состояния квартиры, подъезда, придомовой территории, уточнять какие-то детали, увиденные на фотографиях. Этим вы сможете проверить, насколько человек, ответивший на звонок, владеет ситуацией. К сожалению, еще существует практика, когда агенты, найдя объявление о продаже квартиры от собственника или от коллеги, работу которого оплачивает по договору собственник, просто перепечатывает его со своими телефонами, претендуя уже на комиссию от покупателя. Вам лишний посредник ни к чему, вы не для того взяли на себя этот труд по поиску, чтоб заплатить немалые деньги некомпетентному посреднику, от которого для вас нет никакой пользы. Поэтому, если в телефонном разговоре стало понятно, что агент квартиру не видел, с хозяином не общается, да и сам факт ее наличия в продаже ему еще уточнить нужно, не торопитесь договариваться о просмотре. Поищите этот же объект еще. По адресу, по фотографиям. Портал lun.ua дает такую возможность сделать это очень быстро. И очень велика вероятность, что вы найдете этот же объект с отметкой "эксклюзив" или "собственник". Вот с подателями этих объявлений и стоит договариваться о встрече!
5. Особенности работы с эксклюзивным агентом собственника? Это идеальный вариант для покупателя, когда продажей объекта занимается профессиональный риэлтор, работающий по договору с собственником. Если профи взялся за продажу, значит он проверил документы на готовность к продаже, согласовал план продажи и последующих за ней действий со всеми собственниками и лицами, проживающими в квартире, организовал предпродажную подготовку. А самое главное - вышел на рынок с правильной ценой, в которую включены все расходы, связанные с продажей: налоги, услуги нотариуса и госрегистратора, независимая экспертная оценка, услуги риэлтора. Лучшие продавцы недвижимости даже предусматривают оплату услуг вашего агента, если вы все-таки заинтересованы в том, чтобы ваши интересы представлял специалист, которому вы доверяете. Продающий риэлтор имеет абсолютно всю объективную информацию об объекте, он не станет вас обманывать или сознательно искажать факты. Но в то же время от него не стоит ожидать работы в вашу пользу. Это как продавец в хорошем магазине. Он, не беря с вас ни копейки сверх цены товара, поможет вам с покупкой своего товара, но не пойдет с вами в другой магазин, где, возможно, есть то, что может вам подойти больше.
13. Дополнительные расходы при покупке недвижимости. В Украине есть расходы, оплата которых четко оговорено законом, и возлагается на определенную сторону. У продавца - Налог с дохода физических лиц - 5% от стоимости квартиры. Военный сбор - 1,5%. Эти налоги могут иметь ставку 0% в двух случаях: 1) если собственник продает квартиру, которой владеет более трех лет, и в этом календарном году он не продавал другую недвижимость; 2) если квартира получена продавцом в наследство независимо от того, когда это произошло. Покупатель в обязательном порядке оплачивает сбор в пенсионный фонд - 1% от стоимости покупаемой квартиры и государственную регистрации вновь купленной квартиры в реестре недвижимого имущества, обычно это бывает в предела 1000-2500 гривень и определяется нотариусом, который проводит регистрацию. Остальные расходы делятся по договоренности сторон. Это услуги нотариуса по проведению необходимых проверок (от 3000 до 5000 гривень), госпошлина 1 %, услуги банка, который проводит сделку - по тарифам банка. Договариваются по разному. Часто для упрощения расчетов делят все пополам. Или каждый платит за свои справки и выписки. Во втором случае суммы делиться не поровну, если в сделке участвуют ни один продавец и один покупатель, а супружеские пары, семьи или просто партнеры. Еще встречается такая ситуация, что интересы собственника представляет агент, который работает по договору с ним, но оплату планирует взять с покупателя, то есть с вам. Лучшее, что вы сможете сделать, это "перевербовать" такого агента в своих интересах. Поставить ему условие, что оплатите его работу только при условии, если он будет вам полезен. Поможет снизить цену, ему это сделать будет легче, чем вам, он ведь знает проблемы продавца. Можете обязать его проконтролировать, чтоб все задолженности были погашены до сделки. Можете ставить другие задачи. Раз уж вы ему платите, пусть работает на вас...
14. Документы, которые нужно иметь для покупки недвижимости. Покупателю достаточно иметь паспорт гражданина Украины и налоговый номер. Если вместо паспорта ID карта - нужна еще справка о регистрации по месту жительства. Если покупатель в браке, ему обязательно нужно иметь согласие супруги на покупку. Обычно это заявление оформляет тот же нотариус во время сделке. Но его можно сделать и раньше, если по какой-то причине супруга покупателя не сможет присутствовать на подписании предварительного или основного договора. Если покупатель хочет, чтобы собственником стал ребенок до 18 лет, необходимо получить соответствующее решение органов опеки и попечительства. Для физических лиц - резидентов Украины, больше документов не нужно. В зависимости от суммы сделки банк может попросить подтверждение источника происхождения денег или заполнение специальной анкеты-заявления. Что нужно иметь продавцу, его проконсультирует его риэлтор или нотариус, там список подлиннее.
15. Что делать после сделки? Хорошо, если квартира свободна и ключи вам отдали сразу в день подписания договора купли-продажи. Но часто бывает так, что бывшим хозяевам нужно какое-то время для того, чтобы освободить квартиру и сняться с регистрации. Этот срок обычно оговаривается в договоре купли-продажи. Но что делать, если эти сроки не соблюдаются? Закон предлагает один путь - через суд. Ни полиция, ни нотариус тут не помогут. Но опять же есть много способов договориться о гарантиях соблюдения сроков между собой, подписать дополнительное соглашение, которое делает для бывшего собственника невыгодным несоблюдение условий договора. Опять переговоры.
С уважением к вам и вашему опыты,
риэлтор Маргарита Погосбекова,
г. Киев